Kako da rešite imovinsko-pravna pitanja u Srbiji dok živite i radite u inostranstvu?
- Prodaja ili kupovina nepokretnosti, učešće u ostavinskom postupku, sređivanje
dokumentacije, postupanje pred nadležnim organima, otvaranje računa u banci, organizacija
transfera novca i rešavanje poreskih pitanja – veliki deo ovog procesa može se organizovati
tako da vas zastupa punomoćnik u Srbiji. - Ključ je u dobroj pripremi, precizno definisanim ovlašćenjima i izboru osobe kojoj možete da
poverite da postupak sprovede u vaše ime. Punomoćnik može biti advokat ili čak lice iz
vašeg okruženja, član porodidice itd.
Sve procedure vodimo umesto vas — brzo, sigurno i uz potpunu pravnu podršku.
Živite u inostranstvu, a imate imovinu, nasledstvo, planiranu kupovinu ili investiciju u Srbiji?
U najvećem broju slučajeva ne morate da dolazite u Srbiju da biste završili svoj pravni posao.
Šta možete završiti bez dolaska u Srbiju?
Kada živite u drugoj državi, najvažnije pitanje je:
„Šta sve mogu da završim, a da ne moram da dolazim?“
U praksi, uz odgovarajuće punomoćje, moguće je organizovati gotovo celokupnu transakciju:
- prodaju stana, kuće, zemljišta ili druge nepokretnosti;
- kupovinu nepokretnosti;
- učešće u ostavinskom postupku; davanje nasledničke izjave;
- regulisanje pitanja nakon nasleđivanja;
- pribavljanje i sređivanje potrebne dokumentacije;
- zastupanje pred nadležnim organima, ( notar, poreska uprava, banka)
- komunikaciju sa katastrom i drugim institucijama;
- određene radnje u vezi sa bankom i otvaranjem računa;
- organizaciju transfera novca u vezi sa kupoprodajom;
- rešavanje poreskih pitanja povezanih sa konkretnim pravnim poslom;
- druge radnje koje se mogu preduzeti preko punomoćnika.
Drugim rečima, nije potrebno da dolazite u Srbiju svaki put kada je potrebno nešto potpisati, predati, preuzeti ili završiti.
Cilj je da se ceo postupak unapred organizuje tako da se vaše prisustvo svede na ono što je zaista neophodno — a u velikom broju slučajeva ono uopšte nije potrebno.
Kako funkcioniše zastupanje putem punomoćja?
Punomoćje je pravni osnov za većinu postupaka koji se vode na daljinu.
Međutim, punomoćje nije univerzalni obrazac.
Da bi punomoćje proizvelo dejstvo koje vi želite, preporučujemo da ga sastavi dobar poznavalac prava za nekretnine, uzimajući u obzir sve relevantne okolnosti prema vašoj konkretnoj situaciji i radnjama koje treba preduzeti u Srbiji.
Ako prodajete nepokretnost, punomoćje treba da odgovara konkretnoj transakciji.
Ako učestvujete u ostavinskom postupku, sadržaj se prilagođava tom postupku.
Ako kupujete nepokretnost, punomoćje treba da obuhvati radnje koje su potrebne da se kupovina sprovede.
Nakon što se sadržina punomoćje pripremi, overava se u skladu sa pravilima koja se primenjuju u zemlji u kojoj živite – pred nadležnim organom za overu ili, kada je to odgovarajuće, u diplomatsko-konzularnom predstavništvu Republike Srbije.
Nako što potpišete i overite dokument tamo gde živite poštujući date instrukcije iz Srbije, Punomoćnik na osnovu njega preduzima dogovorene radnje u Srbiji.
Prodajete nepokretnost u Srbiji?
Ako živite u inostranstvu, prodaja nekretnine ne mora da znači organizovanje putovanja u Srbiju.
Pre same prodaje potrebno je proveriti pravni status nepokretnosti, izbrisati eventualne zaostale terete, pribaviti potrebnu dokumentaciju, proveriti eventualne poreske obaveze, uskladiti faktičko sa pravnim stanjem, i druge eventualne okolnosti koje mogu uticati na transakciju.
Nakon toga se može organizovati sam postupak prodaje, uključujući pripremu potrebne dokumentacije, ugovora, komunikaciju sa učesnicima i druge potrebne radnje.
Posebno je važno unapred rešiti i pitanje:
Kako će novac od prodaje biti isplaćen i prenet u inostranstvo?
To nas dovodi do dela procesa koji se često zanemaruje – otvaranje računa, transfer novca i regulisanje poreskih obaveza.
Kupujete nepokretnost iz inostranstva?
Provera pre kapare je ključna
Ako ne živite u Srbiji, određene radnje može preduzimati vaš punomoćnik.
To može uključivati komunikaciju sa prodavcem, pripremu dokumentacije, ugovaranje i druge radnje potrebne za realizaciju kupovine.
Kada kupujete nepokretnost, naročito ako se nalazite u inostranstvu i ne možete lično da ispratite ceo proces, jedna od najvažnijih stvari jeste da pre nego što se obavežete na kupovinu i date kaparu, proverite šta zapravo kupujete.
Provera nepokretnosti nije samo pitanje toga ko je upisan kao vlasnik.
Potrebno je sagledati celokupan pravni status nepokretnosti, dokumentaciju i njeno stvarno stanje, kao i okolnosti koje mogu uticati na vaša prava kao budućeg vlasnika.
Šta konkretno treba proveriti?
Da li se upisano stanje slaže sa stvarnim stanjem?
Podaci iz katastra predstavljaju važan početak provere, ali ne moraju uvek u potpunosti odgovarati onome što se faktički nalazi na terenu.
Važno je proveriti da li se objekat, njegova površina, namena, posebni delovi i drugi relevantni podaci podudaraju sa stvarnim stanjem.
Ako postoji neslaganje, potrebno je utvrditi šta je uzrok neslaganja, da li i na koji način može da se otkloni i ko je dužan da preduzme potrebne korake.
U nekim slučajevima takvo neslaganje može biti rešivo, samo je bitno da kao kupac budete upoznati sa konkretnim stanjem jer ono može uticati na cenu, uslove i rokove pod kojima se sprovodi celokupna transakcija.
Da li na nepokretnosti postoje upisani tereti i zabeležbe?
Potrebno je proveriti da li postoje hipoteke, službenosti, zabeležbe, predbeležbe ili druge činjenice koje su upisane u javnim evidencijama.
Međutim nisu svi tereti i zabeležbe istog značaja niti proizvode iste pravne posledice.
Zato je važno razumeti šta konkretan upis znači za kupca, da li predstavlja prepreku kupovini, pod kojim uslovima se može izbrisati i da li je moguće bezbedno realizovati transakciju.
Tu upravo dolazi do izražaja stručna pravna procena.
Da li postoje okolnosti koje nisu upisane u katastru a koje vas mogu ometati u sticanju i vršenju vlasničkih prava?
Ovo je deo provere koji se često zanemaruje.
Činjenica da u javnoj evidenciji ne postoji zabeležba određenog spora ili postupka ne znači automatski da ne postoje okolnosti koje mogu biti relevantne za kupca.
Na primer, moguće je da postoji spor u vezi sa nepokretnošću ili druga okolnost koja nije evidentirana kroz odgovarajuću zabeležbu u javnim evidencijama.
Zato proveru ne bi trebalo završiti pregledom jednog dokumenta, već bi trebalo detaljno izvršiti analizu celokupnog pravnog sleda i prenosa vlasništa, jer ukoliko je samo u jednom prenosu, zanemareno nečije pravo ( npr bivšeg supružnika, koji je imao prava po osnovu bračne tekovine) to može biti od uticaja sa aspekta zaštite kupčevih prava.
U zavisnosti od konkretnog slučaja, mogu se proveravati i druge dostupne informacije i dokumentacija, kako bi se dobila što potpunija slika o pravnom i faktičkom stanju nepokretnosti.
Zato je važno da pre nego što date kaparu ili potpišete obavezujući dokument, neko stručno sagleda celu situaciju iz ugla vašeg interesa kao kupca.
Cilj je da znate: šta kupujete, u kakvom je pravnom i faktičkom stanju, da li postoje rizici, da li se uočeni problemi mogu rešiti, ko treba da ih reši i pod kojim uslovima, i rokovima.
Nasledstvo iz inostranstva
Naslednici često žive u različitim zemljama, dok se imovina nalazi u Srbiji.
Učešće u ostavinskom postupku može se, kada su ispunjeni uslovi za zastupanje, organizovati preko punomoćnika, koji može da preduzme sve radnje u ostavinskom postupku, od davanja nasledničke izjave, prisustva na ročištu, potpisivanja zapisnika, potpisivanja sporazuma o podeli imovine.
Banka, novac i porezi – deo procesa koji ne treba ostaviti za kraj
Kod kupoprodaje nepokretnosti često se najviše pažnje posveti ugovoru, a zanemare se praktična pitanja koja dolaze odmah nakon toga.
Kako izvršiti uplatu, u kojoj valuti? Na koji račun?
Kako primiti novac od prodaje? Da li je potrebno otvoriti račun u Srbiji?
Kako organizovati transfer novca iz Srbije ka inostranstvu?
Koje poreske obaveze nastaju i ko ih prijavljuje?
Ova pitanja treba razmotriti pre realizacije transakcije, a ne kada je ugovor već potpisan.
U zavisnosti od konkretne situacije, koordinacija potrebnih radnji u okviru postupka je neophodna.
Pravna transakcija nije završena samo zato što je ugovor potpisan.
Potrebno je da bude pravilno sprovedena i sa praktične strane
Nakon potpisivanja ugovora potrebno je sprovesti radnje koje omogućavaju da se kupoprodaja zaista realizuje i proizvede predviđene pravne i praktične efekte.
U zavisnosti od konkretne transakcije, to može podrazumevati:
- realizaciju ugovorenog plaćanja i pravilan transfer kupoprodajne cene;
- ispunjenje uslova pod kojima prodavac daje clausula intabulandi, odnosno saglasnost za upis prava svojine kupca kod nadležnog katastra;
- sprovođenje upisa promene prava na nepokretnosti;
- regulisanje odgovarajućih poreskih obaveza;
- pribavljanje potrebnih potvrda i uverenja nadležnih poreskih organa;
- proveru da li su ispunjeni uslovi za prenos novca sa računa u Srbiji na račun u inostranstvu, kada je to relevantno za konkretnog prodavca.
Posebno je važno za klijente koji žive u inostranstvu da se tok novca planira unapred.
Ako prodavac nakon prodaje želi da sredstva prenese u inostranstvo, potrebno je unapred sagledati i bankarske i poreske uslove koji moraju biti ispunjeni.
Bankarski račun
Ako je za realizaciju konkretnog posla potrebno otvaranje računa u Srbiji, postupak takođe može da se realizuje putem punomoćja na osnovu koga punomoćnik organizuje sve potrebne korake i komunikaciju sa bankom.
A šta ako ste strani državljanin?
Za strane državljane koji žele da kupe nepokretnost ili investiraju u Srbiju, pravna pitanja mogu biti još šira.
Kupovina može biti povezana sa:
- investiranjem; pokretanjem ili razvojem poslovanja;
- otvaranjem računa;
- transferom sredstava;
- planiranjem boravka u Srbiji;
- drugim privatnim ili poslovnim ciljevima.
Zato je potrebno sagledati celu strukturu transakcije i cilj zbog kojeg se ona realizuje.
Kako izgleda saradnja kada ste vi u inostranstvu?
Prvi korak: objasnite nam šta želite da rešite, tj koji je vaš cilj?
Na osnovu toga definišemo: šta treba uraditi, šta možete završiti iz zemlje u kojoj živite, šta preuzimamo mi, koja dokumentacija je potrebna, kako se priprema punomoćje, i kako će izgledati naredni koraci.
Nakon toga komunikacija se vodi na način koji vam omogućava da imate pregled nad postupkom, bez potrebe da fizički budete u Srbiji.
Ne morate da poznajete proceduru.
Ne morate unapred znati koja dokumenta vam nedostaju.
I ne morate da organizujete putovanje pre nego što uopšte znate da li je ono potrebno.
Dovoljno je da znate šta želite da rešite.
Bez obzira što je Vaš život u inostranstvu. Vaši pravni poslovi ne moraju da čekaju.
Ako imate nepokretnost, nasledstvo, planiranu kupovinu ili investiciju u Srbiji, možemo sagledati vašu konkretnu situaciju i objasniti kako se postupak može organizovati bez vašeg dolaska.
Bitno je da osobi kojoj poveravate vaše poslove, verujete, da znate da je vaš posao u Srbiji organizovan, da znate ko ga vodi i da u svakom trenutku razumete šta se dešava i koji su sledeći koraci.
Ukoliko imate bilo kakva pitanja slobodno nam se obratite putem mail-a ili telefonom.
Rado ćemo vam poslati informacije o cenama naših usluga i dogovoriti razgovor kako bismo zajedno sagledali vašu situaciju i pomogli vam da jasno odredite naredne korake.
Autor Sanja Šarić
Real Estate Specialist