Poreske obaveze i poreske olakšice prilikom kupovine nepokretnosti (
stan, kuća, zemljište)
U ovom tekstu ćemo kroz praktične primere i nejasnoće, koje se dešavaju u praksi pokušati pojasniti poreske obaveze kod prometa nepokretnosti u Republici Srbiji.
Ono što kao kupac stana treba da znate da ćete prilikom kupovine stana ili druge nepokretnosti ( kuća, poslovni prostor, zemllište) imati određeni finansijski trošak na ime plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava i eventualno drugih poreza ( poreza na kapitalnu dobit).
Naime u skladu sa Zakonom o porezu na imovinu, poreska obaveza poreza na prenos apsolutnih prava nastaje danom zaključenja ugovora koji za predmet ima promet nepokretnosti.
Kolika je poreska stopa poreza na prenos apsolutnih prava?
Poreska osnovica na koju se obračunava poreska stopa od 2,5 % je ugovorene cena nepokretnosti u trenutku zaključenja ugovora. Ukoliko nadležni poreski organ utvrdi da je ugovorena cena niža od procenjene tržišne vrednosti nepokretnosti poreska osnovica se utvrđuje u visini tržišne vrednosti nepokretnosti.U svakom slučaju stranka, tj. poreski obveznik može da zahteva da poreska uprava uskladu sa Zakonom o poreskom postupku i poreskoj adminstraciji izađe na teren i izvrši uvid u faktičko stanje nepokretnosti i na taj način prikupi podatke koji su bitni za utvrđivanje poreske osnovice.
U skladu sa Zakonom poresku prijavu poreza na promet apsolutnih prava putem e šaltera, zajedno sa ugovorom i eventualnim izjašnjenjem stranaka podnosi javni beležnik koji je sačinio i solemnizovao pravni posao.
Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava?
U praksi poreski teret kod prenosa apsolutnih prava u najvećem broju slučajeva snosi kupac nekretnine, iako je po zakonu poreski obveznik prenosilac prava ( prodavac). Po sili zakona kupac je supsidijarni dužnik ( jemac) poreske obaveze, što znači da ukoliko poreski organ u postupku izvršenja ne može da namiri poreski dug iz konkretnog posla od prodavca, potraživaće naplatu poreskog duga od Kupca iz kupoprodajnog ugovora.
Međutim ukoliko se ugovorne strane dogovore i to piranje definišu ugovorom o prometu nepokretnosti na način da će poresku obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava snositi kupac, i prodavac u ugovoru ovlasti kupca na podnošenje svih poreskih prijava i učestvovanja u poreskom postupku, kupac će platiti porez kao solidarni dužnik.
Ukoliko se i u ovom slučaju kupac ogluši o svoju obavezu Poreski organi i dalje mogu da potražuju i namiruju porez istovremeni i od kupca i od prodavca.( solidarna odgovornost kupca i prodavca)
Poreska obaveza se utvrđuje rešenjem nadležne poreske uprave sa rokom plaćanja od 15 dana.
Da li je stranac poreski obveznik?
Obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava snosi i stranac nerezident za konkretan promet koji je ostvaren na teritoriji Republike Srbije. Isti je u obavezi da prethodno uradi sve potrebne formalnosti oko dobijanja PIB-a za nerezidente, kako bi preko Pib-a bio prepoznat u poreskoj upravi, uredno učestvovao u poreskom postupku lično ili preko poreskog punomoćnika, pribavio sva potrebna poreska uverenja o plaćenom porezu.
Da li kupac prvog stana ima pravo na poresko oslobođenje?
Ukratko ćemo navesti određena poreska oslobođenja na koja može da računa kupac prilikom kupovine stana, ili porodične stambne zgrade pa čak i ukoliko stiče suvlasništvo na navedenim nepokretnostima.
Kao što iz same formulacije proizilazi pravo na poresko oslobođenje ima kupac prvog stana i to fizičko lice pod sledećim uslovima:
-da prvi put kupuje stan
-da je punoletan
-da je državljanin Srbije sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije
-da od 01.07.2006. godine nije imao stan u vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkoj svojini u Republici Srbiji
Poresko oslobođenje se ostvaruje prilikom kupovine stana i to za površinu do 40 m2, i po 15 m2 za svakog člana porodičnog domaćinstva.
Ukoliko je stan koji kupujete veći od 40m2 + 15 m2 za svakog člana domaćinstva svakako ostvarujete poresko oslobođenje na zakonom predviđenu površinu ali na razliku se plaća porez.
Da li se ostvaruje poresko oslobođenje ukoliko se stan kupuje od investitora?
Ukoliko stan kupujete od investitora u kupoprodajnu cenu je obračunat i PDV, te se u tom slučaju ne plaća porez na prenos apsolutnih prava.
Međutim kao kupac prvog stana i u ovom slučaju imate pravo na poresko oslobođenje tj pravo na refundaciju PDV-a za stan do 40 m2 +15 m2 za svakog člana domaćinstva u skladu sa Zakonom o porezu na dodatu vrednost.
Autor Sanja Šarić
Legal consultant
