Izmene zakona o obligacionim odnosima i uticaj na posredovanje u prometu nepokretnosti i zakupu nepokretnosti

Šta donose zakonske izmene i dopune Zakona o obligacionim odnosima?

Ove zakonske izmene će se u najvećoj meri odraziti na zaključenje ugovora o prometu nepokretnosti imajući u vidu da od 01.9.2014. godine, uvođenjem javnih beležnika u pravni sistem Republike Srbije, svaki ugovor o prometu nepokretnosti je morao biti zaključen uz učešće javnog beležnika, čime je ugovor dobijao formu javnobeležničke solemnizacije ili javnobeležničkog zapisa. Zaključenje ugovora o prometu nepokretnosti zahteva poštovanje mesne nadležnosti. U smislu odredaba Zakona o prometu nepokretnosti za zaključenje ugovora o prometu nepokretnosti isključivo je nadležan javni beležnik na čijem području se nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora.

Da li je obavezno lično prisustvo stranaka prilikom zaključenja ugovora o prometu nepokretnosti?

Ukoliko neka od stranaka ne živi i ne radi u mestu gde se nalazi nepokretnosti, ili živi i radi u inostranstvu, iz razloga ekonomičnosti i efikasnosti svoje pravne poslove vezane za konkretnu nepokretnost mogu da obave putem punomoćja. Specijalno punomoćje za prodaju nepokretnosti je jednostrana izjava volje kojim se ovlašćuje određeno lice da u ime i za račun vlastodavca preduzme sve pravne i faktičke radnje koje imaju za cilj realizaciju prometa nepokretnosti. Drugim rečima nije nužno lično prisustvo stranaka priliko zaključenja ugovora o prometu nepokretnosti kao i drugih pravnih poslova.

Ove izmene će u velikoj meri olakšati promet nepokretnosti kako strancima tako i domaćim državljanima koja žive i rade u inostranstu, pogotovu u zemljama čiji pravni sistemi ne poznaju, niti predviđaju formu javnobeležničke solemnizacije i javnobeležničkog zapisa, s obzirom da će sve svoje poslove koji se tiču nepokretnosti moći završiti putem punomoćja na kome je samo overen potpis stranke od strane organa nadležnog za overu potpisa.

Ukoliko je reč o nepokretnosti koja je stečena radom u toku trajanja braka, ili vanbračne zajednice, potrebno je obezbediti saglasnost supružnika, vanbračnog partnera s obzirom da se radi o zajedničkoj imovini partnera, bez obzira što je nepokretnost upisana u službi za katastar nepokretnosti samo na jednog supružnika.

Za slučaj da se radi o kupovini nepokretnosti koja se finansira iz sredstava stambenog kredita, ugovor o prometu nepokretnosti prati i založna izjava na osnovu koje se uspostavlja hipoteka u korist banke, i koja služi kao sredstvo obezbeđenja urednog vraćanja kredita. U smislu odredaba Zakona o hipoteci, založna izjava se sačinjava u formi javnobeležnikog zapisa.

Iz gore opisanog proizilazi da u velikom broju slučajeva za realizaciju prometa nepokretnosti stranke sačinjavaju ugovor koji za predmet ima promet nepokretnosti ( to može biti kupoprodaja, poklon, razmena), obezbeđuju saglasnost bračnog ili vanbračnog partnera, sačinjavaju založnu izjavu ukoliko se radi o kupovini koju prati stambeni kredit, i eventualno se sačinjava punomoćje. Svi ovi pravni poslovi zaključuju se uz učešće javnog beležnika, stim što za svaki od ovih pravnih poslova zakon predviđa različitu zakonsku formu.

Ugovor o prometu nepokretnosti se zaključuje u formi javnobeležničke solemnizacije, izuzev ukoliko zakon nije predvideo za određene situacije formu javnobeležničkog zapisa kao strožiju formu, ( npr. to je situacija kada je lice koje raspolaže svojom nepokretnošću poslovno nesposobno).

Založna izjava se sačinjava u formi javnobeležničkog zapisa.

Na osnovu zakonskih izmena i dopuna zakona o obligacionim odnosima Punomoćje za zaključenje ugovora o prometu nepokretnosti, i Punomoćje za potpisivanje založne izjave, ne mora da prati formu ugovora i založne izjave već je dovoljna manje strožija forma tj. forma OVERE POTPISA. Takođe, za davanje saglasnosti supružnika ili vanbračnog partnera, za zaključenje ugovora o prometu nepokretnosti, dovoljna je forma overe potpisa.

U smislu odredaba Zakona o overavanju potpisa, prepisa i rukopisa prilikom overe potpisa javni beležnik potvrđuje da je podnosilac isprave, u njegovom prisustvu svojeručno potpisao podnetu ispravu, odnosno da je potpis koji se već nalazi na podnetoj ispravi priznao za svoj. Prethodno utvrđuje identitet stranke. Javni beležnik nije odgovoran za sadržinu podnete isprave, niti je dužan da utvrđuje da li podnosilac ima pravo da potpiše podnetu ispravu. Ovo je ključna razlika između overe potpisa i javnobeležničke solemnizacije, s obzirom da kod javnobeležničke solemnizacije ili javnobeležničkog zapisa, javni beležnik pored toga što utvrđuje identitet stranke, u razgovoru sa strankom provera poslovnu sposobnost stranke, pismenost stranke, proverava da li su stranci jasne pravne posledice i značaj pravnog posla, da li ista ovlašćena za zaključenje pravog posla, zatim proverava sadržinu pravnog posla, te poučava i upozorava stranku na pravne posledice preduzetih pravnih radnji.

Da li se izmene Zakona o obligacionim odnosima odnose i na druge pravne poslove?

Ove zakonske izmene odnose se i druge pravne poslove za koje zakon predviđa formu javnobeležničke solemnizacije ili javnobeležničkog zapisa. Primera radi prilikom zaključenja Ugovora o doživotnom izdržavanju za koji Zakon o nasleđivanju predviđa formu javnobeležničke solemnizacije, ukoliko je ugovorom o doživotnom izdržavnju obuhvaćena zajednička imovina supružnika, saglasnost supružnika primaoca izdržavanja daje se u formi overe potpisa.

Jasno je da najnovije izmene zakona o obligacionim odnosima olakšavaju strankama zaključenje pravnih poslova koji za predmet imaju promet nepokretnosti, ali da li će ove izmene ići na uštrub pravne sigurnosti posebno imajući u vidu najnovije izmene Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, kojim se predviđa nova zabeležba, a to da je upis u katastar izvršen na osnovu ugovora overenog kod suda pre 1. Septembra 2014. godine.

Kako će druga lica čiji su interesi uključeni u konkretan pravni posao ( banka, kupac ) gledati na činjenicu da se nepokretnost prometuje na osnovu punomoćja i saglasnosti bračnog/vanbračnog partnera gde je samo overen potpis stranke, tj da li će zahtevati strožiju formu radi zaštite svojih interesa, pokazaće praksa.

Autor: Sanja Šarić,
Spec.pravnik