Knez Danilova 12+381 69 160 49 62info@saricconsultant.rs
Konsultantske usluge Saric ConsultantKonsultantske usluge Saric Consultant
Konsultantske usluge Saric Consultant
Konsultantske usluge u oblasti privrede i imovinsko pravnih pitanja
  • Naslovna
  • O nama
  • Usluge
    • Kompanijsko pravo
    • Promet nepokretnosti
    • Usluge pred APR-om
    • Ugovori u privredi
    • Hipoteka i zaloga
    • Javne nabavke
    • Bespovratna sredstva
  • Blog
  • Kontakt
  • енглески
  • српски
Linkedin
  • Naslovna
  • O nama
  • Usluge
    • Kompanijsko pravo
    • Promet nepokretnosti
    • Usluge pred APR-om
    • Ugovori u privredi
    • Hipoteka i zaloga
    • Javne nabavke
    • Bespovratna sredstva
  • Blog
  • Kontakt
  • енглески
  • српски

Kupovina nepokretnosti u postupku izgradnje od investitora, novogradnja

Kupovina nepokretnosti od investitora

U ovom tekstu ćemo pokušati jednostavnim pristupom obraditi pojedina pitanja na koja bi trebalo obratiti pažnju prilikom kupovine stana, poslovnog prostora i/ili garaže, garažnog mesta od investitora i dati korisne informacije, sa stanovišta pravne sigurnosti i pravne zaštite.

Tekst sadrži korisne informacije o tome da li je kupovina nekretnine u postupku izgradnje pravno regulisana, na koji način je regulisana, u kojim fazama i u kojoj meri je kupac pravno zaštićen, te da li postoje rizici kako za kupca tako i za prodavca u postupku kupovine nepokretnosti u izgradnji. Bitno je praviti razliku o tome da li se radi o kupovini nepokretnosti u fazi izgradnje s jedne strane, i kupovine nepokretnosti kad je objekat već izgrađen i useljiv, na osnovu pravnosnažne građevinske dozvole, ali iz nekih razloga nije izdata upotrebna dozvola. O ovoj temi smo pisali u prethodnim tekstovima.

Promet nepokretnosti u izgradnji na osnovu izdate građevinske dozvole ( novogradnja), kupovina od investitora.


Šta je osnov za prodaju nekretnina u postupku izgradnje, i koja dokumentacija je neophodna da bi se promet nepokretnosti zakonito sproveo u fazi izgradnje.

Promet stanova, poslovnih prostora, garaža, garažnih mesta u fazi izgradnje je pravno dozvoljen. Lice u ulozi prodavca sa kojim se zaključuje ugovor ( predugovor) je Investitor.

Investitor je pravno ili fizičko lice koje je imalac određenih prava na zemljištu na kome se gradi, tj. lice na koga glasi građevinska dozvola i kome se priznaje pravo gradnje. Građevinska dozvola je upravni akt donet od strane nadležnog organa uprave u sprovedenom upravnom postupku, na osnovu koga se Investitoru odobrava pravo gradnje određenog stambenog ili stambeno – poslovnog objekta, sa preciznim naznakama katastarske parcele i katastarske opštine, propozicije objekta u smislu spratnosti i visine objekta, bruto i neto površine objekta, broja stanova, lokala i garaža, i rok važenja građevinske dozvole.

 

Kupovina nepokretnosti od investitora

 

Sastavni delovi građevinske dozvole su lokacijski uslovi i izvod iz projekta za građevinsku dozvolu sa specifikacijom posebnih delova. Pre otpočinjanja gradnje investitor je dužan da izvrši prijavu radova, kao i da izvrši uplatu naknade za uređenje gradskog građevinskog zemljišta, što je jedan od uslova za izdavanje Potvrde o prijavi radova. Potvrda o prijavi radova sadrži datum početka izvođenja radova i datum završetka radova.

Ukoliko se u ovoj fazi kupuje nepokretnost, ono što je kupac može da uradi je da proveri podatke koji su javno dostupni na sajtu Agencije o privrednim registrima, na sajtu katastra nepokretnosti i eventualno na sajtu Narodne banke Srbije. U slučaju eventualnog spora uzima se u obzir savesnost ugovornih strana, što znači da oštećena strana ne može da ističe da nije znala niti je mogla znati za činjenice koje su bile javno dostupne a bile su od značaja za zaključenje određenog pravnog posla, kao i što se stranke ne mogu pozivati na nepoznavanje zakonskih propisa.

Kupovina nepokretnosti od investitoraUvidom u podatke koji se javno objavljuju, može se doći do informacija o investitoru ( o njegovom poslovanju, likvidnosti, profitabilnosti, imovini, zaduženosti, povezanosti sa drugim pravnim licima itd ). Ove informacije mogu biti od velike koristi jer nije isti rizik sa stanovišta ispunjenja ugovora, ukoliko se nepokretnost kupuje od investitora čiji finansijski pokazatelji ukazuju da se radi o uspešnom i stabilnom poslovanju i od investitora čiji finansijski pokazatelji ukazuju da se radi o nelikvidnom i neprofitabilnom poslovanju, jer se time dovodi u pitanje i mogućnost ispunjenja ugovornih obaveza prema kupcu, tj. završetak gradnje na ugovoren način i u ugovorenim rokovima, kao i preduzimanje svih potrebnih aktivnosti koje za cilj imaju izdavanje upotrebne dozvole.

Uvidom u katastar nepokretnosti utvrđuje se da li je lice koje je u ulozi prodavca upisan sa odgovarajućim pravom na zemljištu, i eventualno postojanje tereta i zabeležbi. Daljom pretragom u registru građevinski dozvola, može se utvrditi da li je izdata građevinska dozvola, sa klauzulom pravnosnažnosti, na koga dozvola glasi, da li se pored investitora pojavljuje i finansijer, zatim da li je izvršena prijava radova, prijava završetka temelja, i prijava završetka objekta u konstruktivnom smislu tj. u kojoj fazi je izgradnja objekta ili da li je eventualno došlo do izmene građevinske dozvole, i lokacijskih uslova. Uvidom na sajt Narodne banke Srbije može se izvršiti pretraga dužnika u blokadi, takođe uvidom u registar menica može se doći do korisnih informacija, a na osnovu kojih se može izvršiti određena porcena rizika kupovine konkretne nepokretnosti u fazi izgradnje.


Koja je procedura zaključenja ugovora i obavezna forma ugovora prilikom kupovine stana, lokala, garaže u fazi gradnje?

Nakon postignutog dogovora kupca i investitora oko predmeta pravnog posla, sledi procedura zaključenja i overe predugovora ( obavezna forma je javnobeležnička solemnizacija) od strane nadležnog javnog beležnika. Predugovorom se uglavnom predviđa uplata određenog novčanog iznosa na ime kapare. Predugovorom se stranke obavezuju da u određenom roku ili nakon nastupanja određenih uslova pristupe zaključenju glavnog kupoprodajnog ugovora sa precizno regulisanim međusobnim pravima i obaveze povodom kupoprodaje i predaje nepokretnosti.

Ugovaranje prometa nepokretnosti, uplate na ime rezervacije ili depozita pre donošenja građevinske dozvole nije pravo zaštićeno, niti date uplate predstavljaju kaparu u smislu Zakona o obligacionim odnosima. Da bi određena uplata ili predaja novca Prodavcu imala pravna dejstva kapare neophodno je zaključiti i overiti predugovor kod nadležnog javnog beležnika.

Predajom novca na ime rezervacije ili depozita, bez da o tome postoji javnobeležnička solemnizacija ugovora kod javnog beležnika, potpisan dokument o preuzetom novcu ima dejstvo priznanice o dugu, ali ne i pravna dejstva kapare što je velika razlika sa stanovišta zaštite ugovornih strana u slučaju neispunjnja obaveza, i prava na naknadu štete.

 

Kupovina nepokretnosti od investitora

 

Još jedan od razloga zbog kojih preporučujemo da ulikoliko se odlučite da kupite nepokretnost u fazi gradnje, kaparu predate na osnovu overenog predugovora, jer nadležni notar u postupku javnobeležničke solemnizacije predugovora, vrši određene provere uvidom u odgovarajuće registre, tj pre svega vrši proveru da li povodom iste nepokretnosti postoji već ranije zaključen ugovor i da li je lice koje se pojavljuje kao investitor –prodavac ovlašćeno na zaključene pravnog posla, kao i da li su obezbeđene potrebne saglasnosti za zaključenje pravnog posla.


Koji su eventualni rizici prilikom kupovine nepokretnosti u izgradnji, neispunjenje obaveze investitora, u smislu završetka gradnje, dobijanja upotrebne dozvole itd?

Prilikom kupovine nepokretnosti u izgradnji investitor se obavezuje da završi izgradnju objekta u određenom roku, obezbedi svu potrebnu projektno – tehničku dokumentaciju neophodnu za priključenje objekta na komunalnu i drugu infrastrukturu, sve sa ciljem obezbeđivanja upotrebne dozvole. Upotrebna dozvola je javna isprava koja se izdaje u postupku objedinjene procedure i predstavlja osnov za upis objekta i prava na objektu kod nadležnog katastra nepokretnosti. Upis u katastar se sprovodi po službenoj dužnosti u okviru sistema objedinjene procedure.

Bitno je za razumeti da u našem pravnom sistemu, kupac stiče pravo svojine na nepokretnosti (vlasništvo na stanu, poslovnom prostoru, garaži) upisom kod nadležnog katastra nepokretnosti, što znači da nije dovoljno da je isplaćena kupoprodajna cena, da su predati ključevi, i da se kupac uselio. Da bi bili pravno sigurni i zaštićeni nepohodno je da je vaše pravo upisano kod nadležnog katastra nepokretnosti.

O poreskim obavezama, poreskim oslobođenjima prilikom kupovine prvog stana, kao i o mogućnostima i proceduri kupovine nepokretnosti uzimanjem kredita više u narednim tekstovima.

Autor: Sanja Šarić,
Spec.pravnik

Ukoliko imate bilo kakva pitanja, potrebna Vam je pomoć stručnjaka slobodno nas kontaktirajte, kako bi zajedno rešili svaku dilemu!

Pročitajte i...
overa punomocja
FORMA PUNOMOĆJA, LEGALIZACIJE STRANIH JAVNIH ISPRAVA
24 новембра, 2022
Pitanja i odgovori u pogledu upisa prava svojine i drugih stvarnih prava na nepokretnosti kod službe za katastar nepokretnosti
20 септембра, 2022
Kupovina, prodaja i investiranje u nekretnine u Srbiji za strane državljane
18 маја, 2022
Osnivanje i registracija DOO u Srbiji, radne i boravišne dozvole za strance
7 априла, 2022
BESPOVRATNI PODSTICAJI
BESPOVRATNI PODSTICAJI SA CILJEM PRIVLAČENJA DIREKTINIH ULAGANJA U AUTOMATIZACIJU POSTOJEĆIH KAPACITETA I INOVACIJU U INDUSTRIJSKIM OBLASTIMA SA VISOKOM DODATOM VREDNOŠĆU
16 марта, 2022
Prigovor zastarelosti duga
20 фебруара, 2022
Pogledajte naše objave
  • overa punomocja
    FORMA PUNOMOĆJA, LEGALIZACIJE STRANIH JAVNIH ISPRAVA
    24 новембра, 2022
  • Pitanja i odgovori u pogledu upisa prava svojine i drugih stvarnih prava na nepokretnosti kod službe za katastar nepokretnosti
    20 септембра, 2022
  • Kupovina, prodaja i investiranje u nekretnine u Srbiji za strane državljane
    18 маја, 2022
  • Osnivanje i registracija DOO u Srbiji, radne i boravišne dozvole za strance
    7 априла, 2022
  • BESPOVRATNI PODSTICAJI
    BESPOVRATNI PODSTICAJI SA CILJEM PRIVLAČENJA DIREKTINIH ULAGANJA U AUTOMATIZACIJU POSTOJEĆIH KAPACITETA I INOVACIJU U INDUSTRIJSKIM OBLASTIMA SA VISOKOM DODATOM VREDNOŠĆU
    16 марта, 2022
  • Prigovor zastarelosti duga
    20 фебруара, 2022
  • Izvori finansiranja poslovanja u Republici Srbiji i programi bespovratne pomoći
    14 јануара, 2022
  • REPROGRAM PROBLEMATIČNIH KREDITA FONDA ZA RAZVOJ REPUBLIKE SRBIJE, BRISANJE HIPOTEKE I DRUGIH TERETA
    10 децембра, 2021
  • Ugovorno pravo
    21 јуна, 2021
  • Kupovina i prodaja nepokretnosti ukoliko ste u inostranstvu
    18 маја, 2021
  • Kupovina nepokretnosti od investitora
    8 априла, 2021
  • Razvojno preduzetništvo 2021.
    17 марта, 2021
  • Programi podsticanja preduzetništva Ministarstva privrede koju sprovodi Fond za razvoj za 2021 godinu
    10 марта, 2021
  • Platni promet – Blokada računa
    12 јануара, 2021
  • Likvidacija
    10 децембра, 2020
O nama

SARICCONSULTANT je konsultantska kuća sa kancelarijom u Beogradu, ul. Kosančićev venac 2/20, čiji je osnivač Sanja Šarić, istaknuti stručnjak u oblasti međunarodnog poslovnog prava, privrednog prava, korporativnog prava, prava finansija, prava građenja, oblasti nekretnina, zemljišno – knjižnog prava, založnog i ugovornog prava.
Saric Consalting logo

Najnovije objave
  • overa punomocja
    FORMA PUNOMOĆJA, LEGALIZACIJE STRANIH JAVNIH ISPRAVA
    24 новембра, 2022
  • Pitanja i odgovori u pogledu upisa prava svojine i drugih stvarnih prava na nepokretnosti kod službe za katastar nepokretnosti
    20 септембра, 2022
  • Kupovina, prodaja i investiranje u nekretnine u Srbiji za strane državljane
    18 маја, 2022
  • Osnivanje i registracija DOO u Srbiji, radne i boravišne dozvole za strance
    7 априла, 2022
Kontakt podaci
  • Adresa:
    Knez Danilova 12, Beograd 11000
  • Mobilni telefon
    +381 69 160 49 62
  • E mail:
    info@saricconsultant.rs

Find us on:

Linkedin
Copyright 2019 All Right Revered

SEO - Optimizacija sajta | Powered By Groove.rs | Web marketing