PRENOS NEPOKRETNE IMOVINE PRIVREDNOG DRUŠTVA U SKLADU SA POZITIVNO-PRAVNIM PROPISIMA REPUBLIKE SRBIJE

Vlasništvo može biti knjižno i vanknjižno. Pravno najsigurnija situacija je kad je vlasništvo knjižno tj. upisano kod Službe za katastar nepokretnosti i kada se podaci iz dokumentacije kojom se dokazuje pravni osnov slažu sa podacima iz katastra nepokretnosti.
Međutim u praksi, nisu retke situacije da iz određenih razloga, vlasništvo na određenoj nepokretnosti bilo da je to zemljište, stambena zgrada, stan, poslovni prostor, ili određeni delovi zgrade nisu upisani kod Službe za katastar nepokretnosti, a isto tako moguće je da i sama nepokretnost nije upisana.

U praksi razlozi mogu biti različiti. Neki razlozi se mogu prevazići i ne moraju biti smetnja za za upis i sticanje vlasništva, a neki predstavljaju otežavajuće okolnosti i teško rešivu pravnu situaciju.

Jedan od najbanalnijih razloga, primera radi, privredno društvo-sticalac je propustilo da upiše svoje vlasništvo kod katastra nepokretnosti iako ispunjava sve uslove i poseduje isprave podobne za upis vlasništva. Imovina je zavedena u poslovnim knjigama privrednog društva, čak može biti uneta u osnovni kapital kao nenovčani ulog registrovan kod Agencije za privredne registre, evidentirana u poreskoj upravi, i kod drugih javnih preduzeća, ali pravno situacija nije perfektna, i dovodi se u pitanje pravna sigurnost, s obzirom da se kod nadležnog katastra nepokretnosti, privredno društvo-sticalac još uvek vodi kao upisni vlasnik.
Naš savet je da se obavezno izvrši upis prava svojine kod nadležnog katastra nepokretnosti, i da se na taj način izbegnu eventualni rizici. Jedan od ozbiljnjih rizika je npr. pokretanje izvršnog postupka protiv lica koji se i dalje u katastru vodi kao upisani vlasnik, a povodom nepokretnosti koja je ranije otuđena, ali taj prenos nije evidentiran kod nadležnog katastra.

Ovo se odnosi na pravne poslove koji su zaključeni pre uvođenja izmena Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova. Uvođenjem izmena Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova koje se odnose na e-šalter, državni organi i nosioci javnih ovlašćenja ( javni beležnici, javni izvršitelji, sud, organi uprave) su dužni po službenoj dužnosti da elektronskim putem dostave ugovore i druge isprave podobne za upis prava svojine, na osnovu čega katastar nepokretnosti po službenoj dužnosti pokreće postupak upisa svojine.

 

Zašto postojeći objekat nije upisan u katastru nepokretnosti, ili se podaci iz katastra ne slažu sa faktičkim stanjem objekta na određenoj katastarskoj parceli?

Ukoliko se u katastru nepokretnosti i dalje prodavac vodi kao vlasnik nepokretnosti, ili u pogledu same nepokretnosti, stanje upisano u javnim registrima se ne slaže sa faktičkim stanje, to u praksi sa sobom nosi značajne rizike, i potrebno je sa sigurnošću utvrditi razloge za takvo stanje. Jedan od mogućih razloga i ne tako redak u praksi je da se radi o stambeno poslovnom objektu, ili nadograđenim delovima objekta koji nisu legalizovani. Objekat može da bude na atraktivnoj lokaciji, da knjigovodstveno i tržišno ima značajnu vrednost, da je završen u građevinskom smislu, uglavnom su takvi objekti u upotrebi i useljeni, ali nisu legalizovani tj. nemaju građevinsku ni upotrebnu dozvolu, ili poseduju samo građevinsku dozvolu. Obaveza investitora je da obezbedi naknadnu građevinsku i upotrebnu dozvolu u postupku legalizacije bespravno izgrađenih objekata. Samo objekat koji je legalizovan, odnosno u pogledu koga je investitor ishodovao naknadnu građevinsku i upotrebnu dozvolu, ispunjava uslove za upis kod službe za katastar nepokretnosti, a što je neophodno za dalji upis vlasništva na objektu i posebnim delovima objekta ( stan, poslovni prostor, lokal).
Koji su rizici kod gore pomenutih nepokretnosti, i na šta se posebno treba obratiti pažnja i do koje mere možete izvršiti provere, da li su ovakve nepokretnosti u prometu, da li mogu poslužiti kao predmet izvršenja izvršnim poveriocima ili sredstvo obezbeđenja, pisaćemo u narednim tekstovima.

Provera eventualno upisanih tereta ( hipoteka) i zabeležbi

Ukoliko je vlasništvo upisano u katastru, sledeći korak je provera G lista u koji se eventualno upisuju tereti i zabeležbe na nepokretnosti. Ne moramo posebno da ističemo da je pravno najčistija situacija kada u G listu nema upisanih tereta, zabeležbi, prethodno nerešenih zahteva itd. Ukoliko ipak postoje upisani tereti, u zavisnosti od vrste tereta i zabeležbe zavisi mogućnost prometovanja ili je pak promet dozvoljen sa svesnim preuzimanjem rizika i sticanja uslovnog vlasništva, ili vlasništva sa teretom ( npr.hipotekom). Više o zabeležbama i teretima u narednim tekstovima.

Takođe u narednim tekstovima obradićemo promet nepokretnosti u fazi izgradnje na osnovu pravnosnažne građevinske dozvole, tehničke dokumentacije i potvrde o prijavi radova po toj dozvoli. Sticanje vlasništva na stambeno poslovnim zgradama, stanovima, poslovnim prostorima u novogradnji, tj u fazi izgradnje takođe sa sobom nosi rizike, jer se radi o uslovnom sticanju prava svojine, o čemu se upisuje predbeležba u katastru, ali za razliku od prethodno opisanih situacija, ipak se radi o pravno čistijoj situaciji sa određenim stepenom neizvesnosti u smislu ispunjenosti ugovorom preuzetih obaveza od strane investitora, tj od ispunjenosti obaveze da se ishoduje pravnosnažna upotrebna dozvola, na osnovu koje se vrši upis objekta u katastar nepokretnosti, a što je neophodan uslov za upis vlasništva.

Zašto je potrebno posavetovati se sa stručnjakom za nekretnine i privredno pravo prilikom sticanja nepokretnosti?

Još jedan od razloga zbog koga je prilikom provere pravnog statusa nepokretnosti potrebno obratiti se stručnjaku za nekretnine, ali isto tako poslušati i savet stručnjaka koji raspolaže znanjem i iskustvom u privredi, koji na osnovu javno dostupnih registara i podataka može da izvrši određene analize i procenu rizika poslovanja investitora, a što može da ima uticaja na realizaciju preuzetih obaveza povodom određenje nepokretnosti, i eventualno da dovede u pitanja vaš interes i vašu pravnu sigurnost.

Autor: Sanja Šarić,
Spec.pravnik