Kupovina nepokretnosti u postupku izgradnje od investitora, novogradnja

Šta je osnov za prodaju nekretnina u postupku izgradnje, i koja dokumentacija je neophodna da bi se promet nepokretnosti zakonito sproveo u fazi izgradnje.

Promet stanova, poslovnih prostora, garaža, garažnih mesta u fazi izgradnje je pravno dozvoljen. Lice u ulozi prodavca sa kojim se zaključuje ugovor ( predugovor) je Investitor.

Investitor je pravno ili fizičko lice koje je imalac određenih prava na zemljištu na kome se gradi, tj. lice na koga glasi građevinska dozvola i kome se priznaje pravo gradnje. Građevinska dozvola je upravni akt donet od strane nadležnog organa uprave u sprovedenom upravnom postupku, na osnovu koga se Investitoru odobrava pravo gradnje određenog stambenog ili stambeno – poslovnog objekta, sa preciznim naznakama katastarske parcele i katastarske opštine, propozicije objekta u smislu spratnosti i visine objekta, bruto i neto površine objekta, broja stanova, lokala i garaža, i rok važenja građevinske dozvole.

 

 

Sastavni delovi građevinske dozvole su lokacijski uslovi i izvod iz projekta za građevinsku dozvolu sa specifikacijom posebnih delova. Pre otpočinjanja gradnje investitor je dužan da izvrši prijavu radova, kao i da izvrši uplatu naknade za uređenje gradskog građevinskog zemljišta, što je jedan od uslova za izdavanje Potvrde o prijavi radova. Potvrda o prijavi radova sadrži datum početka izvođenja radova i datum završetka radova.

Ukoliko se u ovoj fazi kupuje nepokretnost, ono što je kupac može da uradi je da proveri podatke koji su javno dostupni na sajtu Agencije o privrednim registrima, na sajtu katastra nepokretnosti i eventualno na sajtu Narodne banke Srbije. U slučaju eventualnog spora uzima se u obzir savesnost ugovornih strana, što znači da oštećena strana ne može da ističe da nije znala niti je mogla znati za činjenice koje su bile javno dostupne a bile su od značaja za zaključenje određenog pravnog posla, kao i što se stranke ne mogu pozivati na nepoznavanje zakonskih propisa.

Uvidom u podatke koji se javno objavljuju, može se doći do informacija o investitoru ( o njegovom poslovanju, likvidnosti, profitabilnosti, imovini, zaduženosti, povezanosti sa drugim pravnim licima itd ). Ove informacije mogu biti od velike koristi jer nije isti rizik sa stanovišta ispunjenja ugovora, ukoliko se nepokretnost kupuje od investitora čiji finansijski pokazatelji ukazuju da se radi o uspešnom i stabilnom poslovanju i od investitora čiji finansijski pokazatelji ukazuju da se radi o nelikvidnom i neprofitabilnom poslovanju, jer se time dovodi u pitanje i mogućnost ispunjenja ugovornih obaveza prema kupcu, tj. završetak gradnje na ugovoren način i u ugovorenim rokovima, kao i preduzimanje svih potrebnih aktivnosti koje za cilj imaju izdavanje upotrebne dozvole.

Uvidom u katastar nepokretnosti utvrđuje se da li je lice koje je u ulozi prodavca upisan sa odgovarajućim pravom na zemljištu, i eventualno postojanje tereta i zabeležbi. Daljom pretragom u registru građevinski dozvola, može se utvrditi da li je izdata građevinska dozvola, sa klauzulom pravnosnažnosti, na koga dozvola glasi, da li se pored investitora pojavljuje i finansijer, zatim da li je izvršena prijava radova, prijava završetka temelja, i prijava završetka objekta u konstruktivnom smislu tj. u kojoj fazi je izgradnja objekta ili da li je eventualno došlo do izmene građevinske dozvole, i lokacijskih uslova. Uvidom na sajt Narodne banke Srbije može se izvršiti pretraga dužnika u blokadi, takođe uvidom u registar menica može se doći do korisnih informacija, a na osnovu kojih se može izvršiti određena porcena rizika kupovine konkretne nepokretnosti u fazi izgradnje.

Koja je procedura zaključenja ugovora i obavezna forma ugovora prilikom kupovine stana, lokala, garaže u fazi gradnje?

Nakon postignutog dogovora kupca i investitora oko predmeta pravnog posla, sledi procedura zaključenja i overe predugovora ( obavezna forma je javnobeležnička solemnizacija) od strane nadležnog javnog beležnika. Predugovorom se uglavnom predviđa uplata određenog novčanog iznosa na ime kapare. Predugovorom se stranke obavezuju da u određenom roku ili nakon nastupanja određenih uslova pristupe zaključenju glavnog kupoprodajnog ugovora sa precizno regulisanim međusobnim pravima i obaveze povodom kupoprodaje i predaje nepokretnosti.

Ugovaranje prometa nepokretnosti, uplate na ime rezervacije ili depozita pre donošenja građevinske dozvole nije pravo zaštićeno, niti date uplate predstavljaju kaparu u smislu Zakona o obligacionim odnosima. Da bi određena uplata ili predaja novca Prodavcu imala pravna dejstva kapare neophodno je zaključiti i overiti predugovor kod nadležnog javnog beležnika.

Predajom novca na ime rezervacije ili depozita, bez da o tome postoji javnobeležnička solemnizacija ugovora kod javnog beležnika, potpisan dokument o preuzetom novcu ima dejstvo priznanice o dugu, ali ne i pravna dejstva kapare što je velika razlika sa stanovišta zaštite ugovornih strana u slučaju neispunjnja obaveza, i prava na naknadu štete.

 

 

Još jedan od razloga zbog kojih preporučujemo da ulikoliko se odlučite da kupite nepokretnost u fazi gradnje, kaparu predate na osnovu overenog predugovora, jer nadležni notar u postupku javnobeležničke solemnizacije predugovora, vrši određene provere uvidom u odgovarajuće registre, tj pre svega vrši proveru da li povodom iste nepokretnosti postoji već ranije zaključen ugovor i da li je lice koje se pojavljuje kao investitor –prodavac ovlašćeno na zaključene pravnog posla, kao i da li su obezbeđene potrebne saglasnosti za zaključenje pravnog posla.

Koji su eventualni rizici prilikom kupovine nepokretnosti u izgradnji, neispunjenje obaveze investitora, u smislu završetka gradnje, dobijanja upotrebne dozvole itd?

Prilikom kupovine nepokretnosti u izgradnji investitor se obavezuje da završi izgradnju objekta u određenom roku, obezbedi svu potrebnu projektno – tehničku dokumentaciju neophodnu za priključenje objekta na komunalnu i drugu infrastrukturu, sve sa ciljem obezbeđivanja upotrebne dozvole. Upotrebna dozvola je javna isprava koja se izdaje u postupku objedinjene procedure i predstavlja osnov za upis objekta i prava na objektu kod nadležnog katastra nepokretnosti. Upis u katastar se sprovodi po službenoj dužnosti u okviru sistema objedinjene procedure.

Bitno je za razumeti da u našem pravnom sistemu, kupac stiče pravo svojine na nepokretnosti (vlasništvo na stanu, poslovnom prostoru, garaži) upisom kod nadležnog katastra nepokretnosti, što znači da nije dovoljno da je isplaćena kupoprodajna cena, da su predati ključevi, i da se kupac uselio. Da bi bili pravno sigurni i zaštićeni nepohodno je da je vaše pravo upisano kod nadležnog katastra nepokretnosti.

O poreskim obavezama, poreskim oslobođenjima prilikom kupovine prvog stana, kao i o mogućnostima i proceduri kupovine nepokretnosti uzimanjem kredita više u narednim tekstovima.

Autor: Sanja Šarić,
Spec.pravnik