Pitanja i odgovori u pogledu upisa prava svojine i drugih stvarnih prava na nepokretnosti kod službe za katastar nepokretnosti

Mnogo je situacija gde je neko lice kupilo ili nasledilo nepokretnost ( stan, kuću, garažu) živi dugi niz godina u istoj, održava i ulaže u istu, plaća poreze, komunalije, ali kad želi da tu istu nepokretnost otuđi, proda, pokloni ili pak uzme kredit i upiše hipoteku, tad nastupaju problemi, jer se dobija odgovor kod javnog beležnika, ili bankeda nepokretnost nije u prometu, da ne može da se overi ugovor, da zgrada nije legalizovana, ili da je zgrada npr. izgrađena sedamdesetih godina od strane društvenih građevinskih preduzeća ali nije upisana u katastar nepokretnosti, postoji građevinska dozvola, ali nije izdata upotrebna, ili pak zgrada nije etažirana i niz drugih različitih situacija koje je praksa iznedrila a koje su rezultatat konstantnih promena zakonskih propisa koji regulišu ovu materiju.

Ovakve i slične situacije zaista mogu da bude frustrirajuće za lice koje je kupilo stan, u celosti isplatilo kuporodajnu cenu,  korist stan, ima potpunu faktičku vlast nad istim ali kada želi da raspolaže svojim pravom svojine tj da ga otuđi, isti se nađe u bespomoćnoj situaciji jer dobija odgovor od nadležnih institucija da je to za sad nemoguće.

 

 

„Prvo i osnovno pravilo kada je u pitanju sticanje prava svojine na osnovu pravnog poslaje da se pravo svojine u našem pravnom sistemu stiče u momentu kada svoje pravo upišete u javnu knjigu tj kod nadležnog katastra nepokretnosti član 33 Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa“

Zaključen ugovor u formi koju zakon propisuje ( javnobeležnička solemnizacija) je pravni osnov za sticanje prava svojine, i drugih stvarnih prava, isplata cena je momenat ispunjenja obaveze iz ugovora od strane kupca, a predaja nepokretnosti je momenat sticanja državine i momentat prelaska rizika sa prodavca na kupca u pravnom smislu.

Međutim u gore opisanoj situaciji lice koje nije upisalo svoje pravo kod nadležnog katastra nepokretnosti nije vlasnik, vlasnik je i dalje lice koje je kao takvo upisano kod službe za katastar nepokretnosti.

U našoj pravnoj praksi je uobičajen termin vanknjižno vlasništvo. Vanknjižni vlasnik je lice koje iz nekog razloga nije upisalo svoje pravo svojine, ali poseduje dokumentaciju kojom dokazuje pravni sled i koja predstavlja pravni osnov za upis prava svojine kod nadležne službe za katastar nepokretnosti. Ukoliko je dokumentacija kojom se dokazuje pravni sled uredna, ovo ne mora da bude problem, ali je svakako preporuka da ako se do sada niste uknjižili da to uradite i izbegnete eventualne rizike koje nosi činjenica da je raniji prodavac i dalje upisan  u katastru nepokretnosti i vodi se kao knjižni vlasnik.

Još jedan od razloga zbog kojih preporučujemo da ulikoliko se odlučite da kupite nepokretnost u fazi gradnje, kaparu predate na osnovu overenog predugovora, jer nadležni notar u postupku javnobeležničke solemnizacije predugovora, vrši određene provere uvidom u odgovarajuće registre, tj pre svega vrši proveru da li povodom iste nepokretnosti postoji već ranije zaključen ugovor i da li je lice koje se pojavljuje kao investitor –prodavac ovlašćeno na zaključene pravnog posla, kao i da li su obezbeđene potrebne saglasnosti za zaključenje pravnog posla.

Takođe bitno za razumenti, da bi se neko stvarno pravo upisalo kod službe za katastar nepokretnosti, predmetna nepokretnost mora biti upisana kod nadležne službe za katastar nepokretnosti.

Saglasno članu 5. st. 5-7. Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova
("Službeni glasnik RS", br. 41/18, 95/18, 31/19 i 15/20), podaci o objektu, uključujući
i spratnost objekta,  upisuju se u katastar nepokretnosti na osnovu elaborata geodetskih
radova i upotrebne dozvole, odnosno građevinske, ako je za objekat izdata samo
građevinska dozvola.
Ako dozvola ne sadrži  neophodne podatke o objektu koji se upisuju u katastar
nepokretnosti, potrebno je dostaviti uverenje nadležnog organa izdato u skladu sa tehničkom
dokumentacijom na osnovu koje je izdata građevinska, odnosno upotrebna dozvola, a ako taj
organ nije u mogućnosti da izda uverenje, upis podataka o objektu može se izvršiti na
osnovu nalaza i mišljenja sudskog veštaka građevinske struke izrađenog u skladu sa
navedenom tehničkom dokumentacijom.
Da li je u konkretnom slučaju nephodno sprovesti započeti postupak ozakonjenja objekta jer se odstupilo od građevinske dozvole, ili pak građevinska dozvola nije ni izdata, ili se vaša situacija može podvesti pod gore navedeni član zakona i postoji mogućnost da uspešno sprovedete upis vlasništva kod službe za katastar nepokretnosti na osnovu dokumetacije koju posedujete i koja se nalazi u arhivama, odgovore na ta i slična pitanja možete dobiti od naših stručnjaka koji se dugi niz godina bave predmetnom materijom.
U nekim od narednih tekstova bavićemo se tumačenjem terete kao što su upisane hipoteke iz ranijih perioda, zabeležbe, predbeležbe i u kojoj meri iste mogu uticati na vaša upisana prava, pravne posledice prenosa itd. Koji je pravni lek ukoliko o važem zahtevu nadležni katastar nepokretnosti u dužem vremenskom periodu ne odlučuje.

Ukoliko i vi imate nedoumica i niste sigurni kako da upišete vašu nepokretnost kod
službe za katastar nepokretnosti, da li posedujete potrebnu dokumentaciju, kome da
se obratite, kako da pribavite projektno tehničku i drugu dokumentaciju , da li vam je
u konkretnoj situaciji potreban nalaz i mišljenje sudskog veštaka, geometra i drugih
lica sa poverenim javnim ovlašćenjia, kako da protumačite upisane podatke itd.,
slobodno nas kontaktirajte kako bi zakazali konsultacije i zajedno došli do rešenja
vaše imovinsko pravne situacije na stručan i efikasan način.

Autor: Sanja Šarić,
Spec.pravnik
Ukoliko imate bilo kakva pitanja, potrebna Vam je pomoć stručnjaka slobodno nas
kontaktirajte, kako bi zajedno rešili svaku dilemu!